상속주택의 양도세 절세전략은 어떻게 할까?(택스넷 컨텐츠 레터)

상속주택이 생기게 되는 경우 절세 전략을 세워보자. 힘들게 돈을 모아 대출까지 껴서 내집 마련을 했다고 치자. 갑작스런 부모님의 부고로 인해 상속주택이 생기게 되었다면, 세무적으로 가장 먼저 떠오르는 것은 상속세와 더불어 양도세이다. 주택을 매도하게 될 경우 발생하는 양도세에 대해 절세할 수 있을까?

 

상속주택의 양도세 절세 전략 : 상속주택이 아닌 기존 주택을 먼저 매도하라.

어느 누구도 사망 날짜를 미리 예견해놓고 그 날짜에 죽는 사람은 없다. 힘들게 주택 1채를 마련한 상태에서 부모님의 유고로 주택을 상속받게 되어, 양도세가 중과 된다면 억울할 것이다.

상속주택은 상속인의 의지와 관계없이 취득한 주택이다. 그렇기 때문에 세법에서는 상속일 현재 기존에 보유하던 주택(2년 이상 보유요건 필요, 취득당시 조정지역이었다면 거주요건도 필요)을 양도할 경우, 상속주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세(양도가액이 9억 이하일 경우)를 적용받을 수 있는 특례규정을 만들어 놓았다.(이하 상속주택 특례규정이라 함) 그러나, 상속받은 주택을 먼저 양도하면 비과세를 받을 수 없기 때문에 기존 주택을 먼저 양도해야만 절세가 가능하다.

앞서 언급한  상속주택 특례규정을 적용받기 위해서는 상속개시 당시 별도세대원이어야만 가능하다. 피상속인과 상속인이 동일세대인 경우에는 상속주택 특례규정을 적용할 수 없다.

그렇다면 기존의 상속주택을 멸실하고 새로운 주택을 신축할 경우 그 주택의 규모나 크기가 달라졌을텐데, 그럼에도 불구하고 세법에서는 동일한 주택으로 간주하여 상속개시당시 보유하던 일반주택을 양도할 경우 상속주택 특례규정을 적용해줄까?

세법에서는 이 또한 상속주택의 연장선으로 보아 상속주택 특례규정을 적용하고 있고, 집행기준에도 아래와 같이 명확히 이야기하고 있다.

89-155-10 【상속주택을 멸실하고 새로운 주택을 신축한 경우】상속받은 주택을 멸실하고 새로운 주택을 신축한 경우 그 신축주택은 상속받은 주택의 연장으로 보아 1세대 1주택 비과세 특례 규정을 적용한다. 조금 더 나아가, 상속받은 단층주택 인접토지를 추가로 취득하여 기존주택을 멸실하고 연접한 토지를 합병하여 주택을 신축한 경우에도 이를 세법상 상속주택으로 인정해준 예규도 존재한다. (부동산납세과-422, 2014.06.13)

상속주택의 양도세 절세전략 : 만약 상속주택이 여러채 있다면?

만약 상속주택이 2채 또는 그 이상이 있을 경우, 이때도 동일하게 보유주택 매도시 모든 상속주택을 없는 것으로 보아 비과세를 적용해 줄까? 그렇지는 않다. 세법에서는 상속주택이 여러채라면 세법상 상속주택을 하나만 인정해주고, 나머지는 후순위 상속주택으로 보아 일반주택으로 분류한다.

그럼 여러채의 주택중 선순위 상속주택은 어떻게 판단할까?
세법에서는 아래의 순서대로 선순위 상속주택을 정의하고 있다.
1순위: 피상속인이 가장 오래 보유한 주택
2순위: 피상속인의 거주가 가장 긴 주택
3순위: 피상속인이 상속개시당시 거주한 주택
4순위: 기준시가가 가장 큰 주택
5순위: 상속인이 선택

상속 주택의 경우에는 양도세 뿐만 아니라 종합부동산세도 함께 검토해보아야 한다. 더 자세한 내용은 택스넷 컨텐츠를 이용해보자.

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