20년 9월 부동산 세제 개정에 따른 법인 부동산 리스크 관리

얼마 전, 정부는 6.17 대책과 7.10 대책 등을 통해 부동산 세제를 크게 강화시켰다. 구체적으로 취득세를 최대 12%, 종합부동산세(종부세)를 기준시가의 6%, 양도소득세를 최고 70%까지 올리는 식으로 세제 개편을 단행했다. 한편 법인에 대해서도 이러한 기조하에 세법이 개정되었는데 특히 종부세의 부담은 상상을 초월할만큼 커졌다. 개정되는 세제 내용으로 법인이 주택을 취득하고 보유, 그리고 처분할 때 어떤 점에 유의해야 하는지 등을 알아보자.

 

취득세

법인이 주택을 취득하면 일반적으로 1~3%의 취득세율을 적용한다. 하지만 최근 개정세법에 의하면 2020년 8월 11일 이후부터 법인이 주택을 취득하면 무조건 12%를 적용한다. 다만, 법에서 정한 사원용 주택이나 사업을 위한 멸실용 주택 등은 현행처럼 1~3%를 적용한다.

< 종 전 >                                                               < 개 정 >

개 인	1주택	주택 가액에 따라 1~3%	개 인	1주택	주택 가액에 따라 1~3%
	2주택			2주택	조정지역 8%(일시적 2주택은 1~3%)	비조정지역 1~3%
	3주택			3주택	조정지역 12%	비조정지역 8%
	4주택 이상	4%		4주택 이상		비조정지역 12%
법 인		주택 가액에 따라 1~3%	법 인		12%

이러한 취득세는 취득부담을 크게 늘리기 때문에 취득 전에 세율크기부터 확인할 필요가 있다. 이외 수도권 과밀억제권역 내에서 5년이 미경과된 법인이 주택을 취득하면 취득세 중과세율 4%가 추가되어 취득세율이 16%까지 늘어날 수 있음에도 주의해야 한다.

 

종합부동산세

이번 법인 부동산 관련 세제개편 중 가장 이슈가 된 세목은 바로 종부세다. 부담을 크게 늘리기 위해 다양한 요소에서 세법개정이 이루어졌기 때문이다. 이러한 내용은 2021년 6월 1일에 부과되는 분부터 적용된다.

<주요 개편내용>

ㆍ기본공제 6억원 공제 → 공제 배제
ㆍ세율 0.5~2.7% 등 적용 → 2주택(조정대상지역 2주택은 제외) 이하는 3%, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택은 6%
ㆍ세부담 상한율 150%, 300% 등 → 적용 배제

아래 기본 예시 자료를 바탕으로 2021년 법인의 종부세는 얼마나 늘어나게 되는지 예상해보면,

<자료>

ㆍ기준시가 : 20억원(2021년 24억원)
ㆍ공정시장가액 비율 : 90%(2021년 95%)

 

<구 분 >                                                 < 2020년 >                                                                                                                        < 2021년 >                                 < 차 이 >

기준시가	20억원	24억원
공제금액	6억원	0원
과세기준금액	14억원	24억원
공정시장가액비율	90%	95%
과세표준	12.6억원	22.8억원
세 율	1천 230만원+(12억원을 초과하는 금액의 1천분의 18)	6%
산출세액	1,338만원	1억 3,680만원	1억 2,342만원↑

 

위의 표를 보면 법인은 기본공제 6억원과 세부담 상한율 등의 미적용으로 인해 종부세가 크게 인상된다. 따라서 주택을 보유하고 있는 법인들은 미리 종부세의 크기를 따져보고, 법인세가 인상되기 전인 2020년 12월 31일 이전에 양도하거나 늦어도 종부세 과세기준일인 2021년 6월 1일 전에 양도하는 것이 좋을 것으로 보인다.

 

법인세

주택을 보유한 법인은 추가 법인세와 유보소득에 대한 배당간주제도에도 관심을 둘 필요가 있다.

추가 법인세

법인이 주택 등을 양도하여 얻은 차익에 대해 추가로 과세되는 법인세율이 10%에서 20%로 인상된다. 이를 추가법인세라고 한다. 한편 이러한 추가과세의 대상에 분양권과 조합원입주권도 포함된다. 시행시기는 2021년 1월 1일 이후 양도분부터다. 이러한 추가법인세가 과세되면 일반법인세 10~25%에 10~20%가 더해져 수익률이 크게 떨어지게 된다. 따라서 주택을 투자용으로 보유하고 있는 법인은 앞에서 본 종부세의 크기를 감안해 양도시기를 정하는 것이 좋을 것으로 보인다.

개인 유사법인의 초과 유보소득에 대한 배당간주

최대주주 등이 80% 이상 지분을 보유한 법인이 있다. 이러한 법인은 사실상 개인과 유사한 법인이라고 할 수 있다. 이번 세법개정안에서는 2021년 사업연도부터 이러한 법인이 배당을 하지 않고 사내에 소득을 유보한 경우 이 중 일부를 주주에게 배당한 것으로 간주하여 주주에게 배당소득세 과세할 예정이다.

ㆍ배당 간주금액 = 초과 유보소득(유보소득–적정 유보소득) × 지분비율

다만, 미실현된 소득에 대한 과세 논란이 있어 실제 이 제도가 도입될지는 미지수이다. 그럼에도 불구하고 만일 이 제도가 도입되면 적정 잉여금관리에 특별히 관심을 둬야 할 것으로 보인다(연말 정기국회에서 최종 통과 여부를 확인할 것).

 

법인전환 시 취득세 감면혜택 배제 등

임대주택 등을 보유한 사업자가 법인에 현물출자를 하면 양도소득세를 향후 법인이 양도할 때 납부(이를 이월과세라 함)할 수 있고, 법인은 취득세를 75% 정도 감면받을 수 있다. 하지만 2021년 1월 1일 이후부터는 양도소득세 이월과세대상에서 주택을 제외하며, 2020년 8월 11일 이후 취득한 주택 등 사업용 고정자산을 법인전환하더라도 취득세를 감면하지 않는다. 따라서 앞으로는 주택을 법인에게 현물출자하면 취득세 12%를 내야 하므로 사실상 주택에 대해서는 법인전환을 하는 것이 쉽지가 않을 것으로 예상된다. 다만, 취득세 감면 배제는 2020년 8월 11일 이후 사업용 고정자산을 취득하는 경우부터 적용하므로, 이전에 취득한 상가 등은 종전처럼 법인전환을 할 수 있을 것으로 보인다.

※ 이상 텍스넷 재경실무 "2020넌 9월, 최근 세법개정에 따른 법인 부동산 세무리스크 예방법" BY 신방수 참고.

그냥 법인은 주택을 굳이 소유할 필요가 없게 만들어진 세제 개편인 듯 싶다.